为加强我县老旧住宅小区综合整治改造管理，改善居民的生活环境和居住条件，进一步完善城市功能，提升城市文明程度，根据《山东省住房和城乡建设厅等十一部门关于推进全省老旧住宅小区整治改造和物业管理的意见》（鲁建发【2015】5号）、《山东省住房和城乡建设厅等四部门关于组织开展城镇和困难工矿区老旧住宅小区综合整治改造试点工作的通知》（鲁建房字【2015】17号）精神，对我县老旧住宅小区实施综合改造整治，为确保如期全面完成改造整治提升目标，结合我县实际，特制定如下实施方案。

一、指导思想

以改善老旧小区环境面貌、提高群众居住质量、构建和谐社会为宗旨，坚持“政府主导、业主参与、社会支持、企业介入”的思路，通过公共财政支持、物业企业服务、原产权单位分担，引导业主自觉缴纳物业费，发动社会资金积极资助，与社区建设、社区管理紧密结合，加快推进老旧住宅小区整治改造，有序扩大物业管理覆盖面，实现“百姓得实惠、企业得效益、政府得民心”，为广大居民营造优美舒适、安全有序的生活环境。全面提升物业管理水平为目标，以建立长效管理的新机制为根本，全面提高老旧小区改造整治工作成效与管理水平。

二、工作原则

（一）属地负责、群众参与。县政府是整治改造工作的责任主体，对整治改造工作负全责。各街道办事处（乡镇政府）为实施主体，社区居委会全程参与，各有关部门加强协调配合。工作中，要尊重民意民愿，做好群众意愿征询，引导居民积极参与整治改造，有计划有目标完成辖区内老旧住宅小区综合整治任务。

（二）以点带面、整体推进。要选好整治改造试点小区，着力打造整治改造的样本小区，不断总结工作经验，充分发挥先进典型的示范带动作用，有计划有步骤地开展整治工作。

（三）统一标准、统筹规划。对整治改造的小区，要科学组织规划设计，合理确定改造内容和施工程序，明确统一的建设和验收标准，加强监督考核，确保工程质量。对地上、下管线改造要统盘考虑，一步改造到位，避免重复建设。

（四）先急后缓、综合平衡、分步实施。本着“先急后缓、综合平衡、分步实施”的原则，由社区负责组织申报，各街道（乡镇政府）统筹协调，先期整治改造最迫切、群众意见最统一的小区，然后逐步向其他老旧小区扩展。

（五）改管并举、注重长效。在完成住宅小区综合整治的基础上，在房管部门指导下，由街道办事处（乡镇人民政府）具体牵头组织，社区居委会参与，召开小区业主大会，通过采取专业物业管理或者街道（乡镇）、社区统一管理或者业主自治管理等管理模式，实现物业管理全覆盖。整治改造后的小区要全部纳入社区统一管理，建立起物业管理的长效机制，防止“前改后乱”。

三、整治改造范围和内容

（一）改造范围

1、1995年以前建成投入使用的老旧住宅小区，位于城镇建成区的国有土地上，住宅由楼房组成，主体建筑基本完好，并且未纳入棚户区、城中村改造及重大项目建设计划。

2、各类配套设施较差，居民整治改造意愿强烈的住宅小区，可适当放宽建成年限等条件。

（二）改造内容

老旧住宅小区综合整治改造的要求是干净整洁、设施完备、秩序良好，让居民住得安心、舒心。主要内容包括：

1、完善治安防控设施。安装单元防盗门和电子监控设施，有条件的可以建立门卫值班室增设自行车、电动车停车棚。

2、健全环卫消防设施。配备密封式垃圾桶（箱），疏通小区消防通道，有条件的应完善或增设消防栓。

3、改善小区环境设施。硬化小区内道路、广场，绿化院落，安装物业服务和便民信息发布栏，有序划定停车位, 补齐路灯、楼道灯，修缮屋面防水、楼道门窗、楼道扶手等楼房公共部位，粉刷楼道内墙，整修楼宇外墙并喷刷建筑涂料。经规划部门规划，依法配建物业用房和经营用房，配置养老服务设施，新增体育健身器材，建设文化活动中心。

4、改造小区基础设施。改造小区内给排水、强弱电、供暖、供气管网，同步改造楼内公共部位的相关管线，并督促专营单位尽快组织专营设施设备的改造接收，有条件的进行既有居住建筑节能改造。

5、小区居民整治改造意愿强烈的其他内容。

四、实施步骤

（一）准备工作阶段（2016年1月-2016年5月）。在全面调查摸底的基础上确定2016年老旧小区综合改造项目，制定老旧小区改造计划和五年总体改造规划、综合改造工程相关标准及政策措施等，全面动员部署，开展多种形式宣传活动，营造良好的舆论氛围。

（二）试点改造阶段（2016年6月－2016年12月）。按照整治改造方案，组织相关招投标工作，尽快选择施工队伍进场施工，确保在12月底完成老旧住宅小区改造整治

五、资金来源

老旧住宅小区综合整治改造所需资金，坚持“政府补贴、政策支持、单位投资及业主适当承担”的原则，多渠道进行筹措。

（一）用好上级补助资金。积极争取省、市级财政以奖代补资金，用好既有居住建筑节能改造资金等上级补助资金，

（二）落实县级财政补助资金。县财政根据制定的老旧住宅小区综合整治改造计划，将整治改造资金列入本县财政预算，对整治项目加大财政补助力度。

（三）落实专营单位改造资金。供电、供水、排水、供热、燃气、通信、广电等专营单位，要积极支持和配合有关部门，将相关老旧住宅小区电力、给排水、供暖、供气、通信、有线电视等线路和设施的改造、迁移，优先列入本单位、本系统工程计划，相应安排专项资金，根据老旧住宅小区整治改造工作进度同步完成改造或迁移任务。

（四）协调单位分担资金。积极与老旧住宅小区原产权单位沟通协商，本着对老职工负责、对困难群众负责的态度，在自身财力可负担的范围内，使用企业公积事业单位职工福利基金，分担部分整治改造费用。

改造后的停车位等共用部位租金收益，单独立户，成立业主委员会的由业主委员会监督管理，未成立业主委员会的由所属地乡镇、街道监管，专项用于小区内公共部位维修资金。

（五）落实物业管理补助资金。对接管老旧住宅小区并签订3年以上物业服务合同的物业服务企业，县财政按照每月每平方米0.2-0.4元的标准给予专项补助，市财政给予适当奖补。物业服务标准由街道办事处（乡镇政府）、社区居委会和业主委员会共同制定。具备一定条件的，可以利用小区空闲场地、部位改建物业经营设施，合理开展经营行为，所得收益用于补贴物业服务。

六、职责分工

各相关部门要按照县政府的统一部署，各司其职，协同配合，妥善处理整治中出现的问题，确保整治工作有序推进。具体职责分工如下：

1、县发改委：负责老旧住宅小区综合整治改造项目立项，指导制定老旧住宅小区综合整治改造工作计划。

2、路镇街道办事处：负责改造项目调查、宣传发动、组织实施招投标、调处矛盾纠纷、组织成立小区业主委员会，组织居民讨论整治改造方案。

3县房管局：负责做好老旧住宅小区整治改造的指导、推动、检查工作，指导有资质的物业企业提前入驻老旧住宅小区开展服务。

4、县住建局、规划局：负责老旧小区主次干道、停车位、绿化调整等规划的计划编报、方案制定、报建审批；项目施工、监理、验收过程的监管，确保整治改造项目符合各项建设标准和质量要求；指导监督供气、供热、排水、排污等专业经营单位落实规划、设计、施工改造任务，并做好改造后的接管工作。

5、县财政局：负责对财政改造资金筹集、拨付和使用过程进行监督和管理。

6、县审计局：负责老旧小区整治改造资金的审计和监督。

7、县城管执法局：负责对违反规划的违法建设进行拆除，清理违规设置户外广告、侵占绿地等各类违规行为。

8、县公安局：负责指导改造消防设施，排除消防隐患；指导视频监控设施的设计安装，指导、督查安全防范设施建设。

9、县物价局：按照有关规定和老旧小区的实际情况，制定老旧小区物业收费标准。

10、县教体局：负责指导体育器械的配置、验收等工作。

11、县供水、供电、供热、供气、通信，有线电视：根据各自职能，配合改造工作，负责各自的管网改造设计方案及施工、移交接收等工作。

12、县司法、国资、园林等有关部门按照各自职责做好相关管理工作。

七、保障措施

（一）加强组织领导。县政府成立由分管副县长任组长，路镇街道办事处、财政、住建、发改、规划、城管执法、房管、审计、公安、体育、物价、供水、供电、供暖、供气、通信、有线电视负责人为成员的老旧住宅小区综合整治改造工作领导小组（名单附后，整治改造工作结束后自行撤销），负责统筹协调、指导监督综合整治改造工作。

（二）加强项目监管。老旧住宅小区综合整治改造要严格执行工程建设项目管理规定和建设标准，按程序办理项目立项，规划建设，验收等手续，确因历史原因导致相关资料缺失的，有关部门，单位经核实后应予办理。住建部门要加强对整治改造项目的监管，确保符合建设标准和安全质量要求。审计部门要加强审计监督，对改造资金及补助资金的核算，拨付和使用进行跟踪审计。

（三）加强施工管理。各有关部门、单位要按照先设计后施工、加强检查监督，积极组织实施。要严格执行公开招投标程序，认真把关，优中选优，做到公开透明，防止暗箱操作。要细化设计方案和施工组织方案，施工前要加强沟通协调，充分听取居民意见：施工中要精心组织，合理安排工程时序，最大限度地减少对居民生活的影响。要严格落实工程质量责任制，明确现场责任人，坚持文明施工，安全施工，确保工程建设质量。

（四）加强工作考核。县老旧住宅小区综合改造工作领导小组办公室要加强工作督导和日常调度，从改造面积和户数，改造内容，改造标准以及配套资金到位情况，物业管理长效机制建立情况等方面，对各实施整治改造产权单位工作开展情况进行综合考核。县政府也要加强对街道办事处（乡镇镇政府），社区居委会的督导调度，建立定期通报，专项督办工作机制，确保综合整治改造工作顺利推进。

（五）加强宣传引导。要通过各类新闻媒体和宣传渠道，大力宣传老旧小区整治改造工作的重要意义，改造内容，办法步骤和良好效果，争取居民和社会各界的理解，支持。要将具体整治计划和工作方案在小区内广泛公示，充分听取意见和建议，引导小区居民积极参与，献计献策，支持配合整治改造工作。

八、改管并举，注重长效

小区改造完成后，落实街道办事处（乡镇政府）、社区属地管理责任，按照“网格管理、归有所属、属有其责、现状接管、逐步提升”的要求，对整治后具备条件的小区，由业主委员会选聘物业服务企业实施专业化的物业管理；对不完全具备条件的小区，推行居委会管理与物业管理相结合的管理模式。在街道办事处或较大的社区成立“两站一中心”（物业管理矛盾调解站、物业应急维修服务站和物业服务中心），由社区居委会牵头组建物业服务队伍，服务属地小区，由物价部门核定政府指导价格，落实以保洁和秩序维护为主要内容的基础性服务。街道要设立物业管理办公室，配备专人，加强对居民住宅小区的服务管理。