为加快莒南县城中村搬迁改造，完善城市配套功能，改善居民生活环境和居住条件，切实维护搬迁房屋所有人的合法权益，根据国家有关法律法规，结合我县实际，特制定本指导意见。

一、搬迁补偿政策

合法住宅房屋的搬迁补偿实行货币补偿和产权调换两种方式，由被搬迁人自由选择。

（一）对于宅基地房屋实行货币补偿的,补偿分为房屋补偿和土地使用权补偿两部分。房屋补偿按重置价评估，根据结构、成新等因素由具有相应资质的房地产评估机构评估确定。土地使用权补偿根据合法住宅的宅基地面积以530元/平方米的基准价按照容积率予以调整进行补偿。

（二）对于宅基地房屋实行产权调换的，应当以所提供的安置房屋与被搬迁房屋进行产权调换。被搬迁房屋的价格按照货币补偿标准评估确定，产权调换选择楼房的按被搬迁房屋合法住宅建筑面积部分以1500元/平方米的平均价格计算，超出10%以内面积部分按1800元/平方米的平均价格计算，超出10%以外的面积部分按2530元/平方米的平均价格计算。具体楼层价格按照安置楼楼层调整系数计算。

安置住房储藏室按建筑面积1300元/平方米结算，车库按建筑面积2530元/平方米结算。地下车位按照市场优惠价购买。被搬迁人按照已选定的安置住房对应选择储藏室。

符合安置条件的，选择货币补偿的，按照安置房回购价评估确定，回购价不得低于同区位普通商品房市场价的90%。

（三）搬迁个体私营企业的厂房按重置价予以评估，其它按照有关规定综合评估后进行补偿。

（四）特殊结构房屋的搬迁补偿，由估价机构和相关部门共同勘测评估。

（五）住宅房屋用作营业用房的补偿。

搬迁营业用房，其房屋所有人持有的房屋所有权证用途栏内须标明“营业”字样，经公示无异议后，方可按照营业用房给予补偿。

住宅房屋用作营业的认定和补偿：（1）取得营业执照、税务登记证并有纳税记录，且持续经营一年以上的，房屋所有权证、营业执照和税务登记证注明的营业地点相一致，可在被搬迁的合法住宅补偿标准的基础上增加30%的补偿；（2）对于只取得营业执照、税务登记证和纳税证明其中一项的，但确实用于营业的，由被搬迁人向社区提出申请，社区公示无异议后，实际用于营业的房屋在合法住宅补偿标准的基础上增加20%的补偿。实际经营的被搬迁户可以优先承租改造后所在社区建设的经营性用房。对于实际用于营业但没有任何证件的，由社区认定后公示无异议的，参照本条给予补助。

（六）搬迁补助

搬迁补助费每户1000元。

（七）临时安置费

住宅房屋选择还建安置的，原则上一律自行解决临时安置用房，自行解决的临时安置费每年支付一次。住宅搬迁临时安置费按照被搬迁房屋合法建筑面积每月5元/平方米支付，最低不低于500元每月。选择多层安置房屋的，过渡期为24个月；选择高层安置房屋的，过渡期为36个月，延长过渡期限的，自逾期之日起按照规定增加支付临时安置费。住宅房屋选择货币补偿的，临时安置费按3个月计发。

街道（开发区）、社区评议确定的老弱病残等特殊困难户，由社区提供周转用房用于临时安置。

（八）附属物补偿

附属物的补偿按照《临沂市人民政府办公室关于调整征地地面附着物和青苗补偿标准的通知》（临政办发【2015】29号）标准执行。

（九）奖励政策

为加快搬迁改造速度，鼓励居民尽快实施搬迁，在规定时间内及时签订房屋搬迁安置协议的每户奖励1万元，每拖延一天扣减1000元；在规定时间内腾空房屋并交出房屋钥匙的每户奖励1万元，每拖延一天扣减1000元。

高层安置楼补助。对选择高层安置楼的住户每户补贴1万元。

（十）其他问题的处理办法。

被搬迁人土地、房屋已抵押或被查封的，按照有关法律规定执行。被搬迁人土地使用权、房屋已租赁的，由被搬迁人负责解除租赁关系。

搬迁范围内的供水、排水、燃气、供热、电力、通讯、有线电视等市政配套设施需要迁移的，由管理单位按照规划要求无偿自行迁移。

签订搬迁协议时原房产证、土地使用证由街道（开发区）统一收回交相关部门处理。房屋腾空交钥匙后，由社区组织验收，社区统一组织拆除，确保施工安全。

其他未尽事宜由社区研究，报街道（开发区）批准。

二、还建安置办法

（一）还建房根据大多数群众的需求确定，还建户型要广泛征求群众意见。

（二）搬迁改造严格遵循“一户一宅”的政策进行安置。

具体遵循以下原则：（1）夫妻应当共同申请；（2）未成年人应当与监护人共同申请；（3）成年子女除婚嫁外，不得分户申请；（4）其它特殊情况应报专线审查认定。

（三）安置房价款结算。每户根据搬迁房屋补偿款及各项奖补金额与所选还建楼实际购买价据实结算，多退少补。

（四）在城中村搬迁改造中，为本社区常住户口、享受集体资产分配权力且年满18周岁的未婚青年，可以按照优惠价格购买一套安置楼房，优惠价及大龄青年标准由街道、开发区统一确定。

（五）被搬迁人只有一套住宅房屋，且该房屋建筑面积低于45平方米的，本人申请，居委会或单位公示无异议，按照45平方米进行货币补偿或者提供用于产权调换的安置住房。45平方米以内增加面积所需的费用由搬迁人承担；45平方米以上的部分由被搬迁人承担，高层安置住宅最低按47平方米进行安置。

三、房屋产权认定与处理办法

（一）各社区具体负责本社区房屋产权认定及特殊情况的处理工作，认定结果及处理意见报街道（开发区）批准、专线备案后作为补偿安置的依据。

（二）严格执行《莒南县人民政府关于严禁在旧城改造规划区内私搭滥建的通告》（2005年4月15日）的有关规定，以全县统一调查的房屋登记表为依据由社区进行公示，凡违法建筑以及超过批准期限的临时建筑，能够认定的按有关规定处理；不能认定的及社区内老宅等特殊情形，由社区认定并妥善处理。

（三）被搬迁房屋建筑面积以房屋所有权证记载建筑面积为准。无法确定的，由社区认定。经认定合法后，以实际测量面积为准。

（四）一户宅院的认定以最初规划的标准宅院为准，不能确定的由社区研究确定。有关安置及奖励政策以标准宅院和认定结果为准。

（五）以上产权认定、面积、分户及特殊情况的处理均应当公示。

四、安置房建设及分配办法

（一）安置房建设

（1）根据城市总体规划和片区详细规划，统筹规划、科学布局、有序推进，集中规划建设功能齐全、配套完善的新型高档社区,让群众充分体验到现代化城市生活的舒适和便捷。

（2）还建社区以小高层、高层楼房为主，面积、户型和居住环境设计、工程建设和配套设施建设，符合国家规范标准，水、电、暖等配套齐全，做到高起点规划、高标准设计、高质量施工，建成环境优美、配套齐全、质量可靠的住宅小区。

（二）还建安置组织运作方式

（1）还建安置楼应全部为大产权，由政府主导、市场参与，街道（开发区）、社区统一组织建设。

（2）成立社区还建楼建设监督小组。从两委成员、党员代表及威信较高的社区居民代表中推选5—7人，具体负责质量监督等工作。

（三）楼房分配及结算程序

（1）根据社区房屋搬迁安置实施细则，签订房屋搬迁安置协议，交纳选取户型保证金。

（2）根据交纳户型保证金顺序及协议签订顺序确定挑选楼房及储藏室顺序号。

（3）根据挑选楼房情况，在规定时间内结算楼房款。

（4）选取户型保证金、楼房差价款由街道（开发区）、社区负责组织收取。

（四）楼房看管及交接

（1）严格楼房看管责任，在楼房竣工验收交接前，由承建方负楼房看管主要责任，每出现一起未结算即交房的，按照施工合同对承建方进行处罚。

（2）楼房竣工综合验收备案后移交给相关街道（开发区）、社区，并完善相关手续。楼房价款结算完成后，选取楼房户凭结算单统一到街道（开发区）、社区领取钥匙，并当场验收楼房质量。由街道（开发区）、社区、选取楼房户三方共同签订楼房交接单，明确楼房维修、需要完善等事宜。

（五）安置区物业管理

安置区应配套相应的物业管理用房，绿化、亮化、通讯及相应的管网设施齐全。物业管理由安置房所在的社区统一负责。

五、对城中村改造社区的补偿和奖励办法

在确保搬迁社区居民全部安置的基础上，按腾空出让用地的10%，按照出让价格折算成商业面积返回给街道（开发区）、社区，用于搬迁补偿安置及社区集体经营性资产建设。经营收入用于增加村民就业、物业管理和社区集体经济收入。

六、其他

对于修路、广场等公益事业建设涉及的房屋拆建参照本指导意见能打包安置的，由街道（开发区）、社区对搬迁人进行补偿安置，不能打包安置的，由财政统筹解决，对村集体的补偿按照征用集体土地的标准执行。