鉴于新《土地管理法》对集体经营性建设用地入市相关的配套细则亦尚待出台，为规范集体经营性建设用地入市行为，保障农民合法权益，构建城乡统一的建设用地市场，根据新修订的《中华人民共和国土地管理法》和国家关于集体经营性建设用地入市相关文件规定，结合我县实际，制定《莒南县集体经营性建设用地入市暂行办法》（以下简称《暂行办法》）。现将《暂行办法》解读如下：

一、《暂行办法》制定的背景和意义

2020年1月1日，新修正的《土地管理法》开始实施，新法删除了原法第四十三条关于“任何单位和个人进行建设，需要使用土地，必须使用国有土地”的规定，允许集体经营性建设用地在符合规划、依法登记，并经本集体经济组织三分之二以上成员或者村民代表同意的条件下，通过出让、出租等方式交由集体经济组织以外的单位或者个人直接使用，使用者取得集体经营性建设用地使用权后可以转让、互换或者抵押。这一规定破除了集体经营性建设用地进入市场的法律障碍，结束了多年来集体建设用地不能与国有建设用地同权同价同等入市的二元体制。为进一步激活农村土地资源要素活力，帮助企业实现项目快落地、快开工，同时为有效避免集体建设用地粗放利用，促进节约集约用地，莒南县人民政府办公室印发了《莒南县集体经营性建设用地入市暂行办法》（莒南政办字﹝2020﹞44号），为规范农村集体经营性建设用地入市管理提供制度依据。

二、《暂行办法》的主要内容

《暂行办法》共十一章三十四条，包括总则、入市范围、途径、条件、入市实施主体、入市方式、入市程序、转让转租抵押、收益管理、监督管理服务、法律责任、附则等内容，规范了农村集体经营性建设用地入市管理。

主要内容包括：一是明确了农村集体经营性建设用地定义，集体经营性建设用地，是指土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体建设用地；二是明确入市范围、途径及条件；三是明确规定入市实施主体；四是明确规定入市方式及程序；五是规范了转让、转租及抵押的方式；六是规定了缴纳土地增值收益调节金；七是监督管理服务；八是明确了土地使用权终止的情形；九是明确法律责任。

三、经验启示

《暂行办法》的出台，不仅缩短了企业用地手续的办理时限，解决了项目的落地难题，而且壮大了农村集体经济、增加了农民收益，为乡村振兴注入了新动能，实现了统筹发展、集约发展和高效发展。

——集体得“势”，激发统筹发展内动力。土地是农民赖以生存的主要财富形式，允许集体经营性建设用地入市可以使农民的财产收入得到有效增加，将土地所有权和绝大部分土地出让收益留在村集体，可以用于改善农民生产生活环境，提高农民生活质量，确保失地农民长远生计有保障。入市过程中，从明确入市意向、提出入市申请、制定入市方案，都是以村集体为主，政府部门只作指导，可以说整个过程都是农民自治、村集体实施，入市后获得的土地收益除按规定缴纳的土地增值收益调节金外，剩余部分全部归村集体所有，而且土地的所有权仍在村集体，50年产权到期后，村集体还可以重新出让，农民的长远生计更有保障。

——监管有“式”，服务集约发展全过程。“标准地”出让明确了项目准入产业类型、固定资产投资强度、容积率、亩均税收、单位能耗增加值、单位排放增加值、R&D经费支出与主营业务收入比等相关指标，实现了“事后提要求”向“事前定标准”的程序转变，从源头上提升土地产出效率，促进节约集约用地。通过镇街、村集体与企业签订《集体工业项目投资建设协议》，进一步加强对企业投资生产运行情况的全程监管，实行定期综合评价、分类分级监管，以信用监管和联合奖惩为手段，完善激励倒逼机制，促进优胜劣汰，推动土地要素向优质企业集聚，实现了“事前管标准、事中管检查、事后管处罚、信用管终身”。

——企业节“时”，驶入高效发展快车道。时间就是企业的生命，企业早一天投产，就能早一天占据市场主导权。集体经营性建设用地入市从用地手续报批环节为企业节省了大量时间，“工业标准地”对工业项目用地的“出让标准化、评价区域化、受理容缺化、审批模拟化、监管全程化”五化管理，进一步压减了审批时间，提高了资源要素市场配置效率。办理国有建设用地手续从土地征收到挂牌出让，通常需要半年的时间，而采用集体标准地入市的方式至少能节约一半的时间。企业以出让方式取得土地，与国有土地实现“同权同价”，一样可以进行抵押融资，为企业扩大生产规模提供资金保障，为全县经济社会高质量发展贡献力量。