莒南政办发〔2015〕53号

莒南经济开发区，各镇街人民政府（办事处），县政府各部门：

现将《莒南县公共租赁住房和廉租住房并轨运行实施细则》印发给你们，请认真遵照执行。

莒南县人民政府办公室

2015年5月29日

莒南县公共租赁住房和廉租住房并轨运行实施细则

第一章 总则

第一条 为加强并轨运行后公共租赁住房的管理，提高政府资金和房源使用效率，进一步完善住房保障制度体系，提升政府保障能力，保障城镇中低收入住房困难家庭、新就业职工、外来务工人员的住房需求，根据《住房城乡建设部财政部国家发展改革委关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》（建保【2013】178号）、《山东省住房和城乡建设厅山东省财政厅山东省发展和改革委员会山东省物价局关于推进公共租赁住房和廉租住房并轨的实施意见》（鲁建住字【2014】3号），《临沂市人民政府关于印发临沂市城市公共租赁住房管理办法的通知》（临政发【2014】1号）、《临沂市房产住房和住房保障局、临沂市发展和改革委员会、临沂市财政局、临沂市国土资源局、临沂市规划局、临沂市物价局关于推进公共租赁住房和廉租住房并轨的实施意见》(临房发【2014】24号)，结合我县实际，制定本实施细则。

第二条 本县行政区域范围内公共租赁住房的规划、建设、分配、运营及管理适用本细则。

第三条 政府主要通过发放住房租金补贴和公共租赁住房实物配租等方式，解决公共租赁住房保障对象的基本住房需求。

本细则所称住房租金补贴，是指政府按规定标准向符合条件的保障对象提供的用于租赁住房的货币补助。

本细则所称公共租赁住房，包括现行的直管公房、廉租住房和公共租赁住房。

第四条 公共租赁住房保障遵循政府主导、政策扶持、市场运作、统筹建设、梯度保障、租补结合和公开、公平、公正的原则。

住房保障工作经费纳入本级财政预算，保障公共租赁住房工作实施。

第五条 县房产和住房保障主管部门负责全县公共租赁住房统筹建设并轨运行工作的计划、指导、管理和监督工作。县发展改革、财政、国土资源、规划、民政、物价、统计、工商、人力资源和社会保障、审计、住建、税务、公积金管理等部门按照各自职责分工做好公共租赁住房的相关工作。

第六条 县房产和住房保障主管部门负责公共租赁住房档案管理，建立健全公共租赁住房房源档案和住房保障对象档案。

第二章 房源筹集与建设

第七条 公共租赁住房的房源筹集渠道主要包括：

（一）政府财政直接投资建设、收购、租赁的公共租赁住房；

（二）由企业建设的公共租赁住房；

（三）廉租住房、直管公房、自管公房等经整合转换的公共租赁住房；

（四）社会捐赠及其他渠道筹集的公共租赁住房。

第八条 公共租赁住房建设应符合城乡规划、土地利用规划要求，充分考虑居民就业和生活需求，统筹规划，合理布局，将项目优先安排在交通便利、生活方便、公共基础配套设施相对完善的区域。小区内公共基础配套设施及配建的商业和综合服务设施应与住宅同步规划、同步建设、同步交付使用。

第九条 公共租赁住房建设用地纳入土地利用年度计划和住房保障规划年度实施计划，在申报年度用地指标时单独列出，保证供应。

第十条 新建公共租赁住房的单套建筑面积应严格控制在60平方米以内，以40平方米左右的小户型为主，满足基本住房需要。

第十一条 公共租赁住房新建方式包括政府建设和企业建设两种方式。

（一）政府投资集中建设。政府投资集中建设的公共租赁住房采用划拨方式取得土地，由政府确定的代建机构组织实施。建设资金来源：（1）本级财政预算安排的资金；（2）中央、省级住房保障补助资金；省财政安排的专项补助资金；（3）住房公积金增值收益扣除管理费和风险准备金后的资金；（4）土地净收益的10%以上的公共租赁住房建设资金；（5）通过各种方式的融资资金；（6）出租、出售政府产权的公共租赁住房、商业用房和配套设施所得的收益；（7）社会捐赠和其他方式筹集的资金。

非政府投资集中建设。企业利用自用土地（通过划拨或出让的方式取得土地），利用企业自筹资金集中建设公共租赁住房。按照有关规定已配建的公共租赁住房，由政府购买，产权归政府。具体购买价格由县物价主管部门会同县财政、住房保障管理部门确定。

第十二条 公共租赁住房项目按照国家现行政策分类上报申请补助资金，并严格依照有关规定和项目批复内容组织建设。

第十三条 公共租赁住房按照有关规定执行现行建设、运营等环节税收优惠政策，免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。

第三章 准入管理

第十四条 并轨后，现行直管公房、廉租住房、公共租赁住房的保障对象统一纳入公共租赁住房保障范围。保障对象包括：城镇低收入住房困难家庭、城镇中等偏下收入住房困难家庭及新就业无房职工，在城镇稳定就业的外来务工人员。

本细则所称住房困难家庭是指无房或人均住房建筑面积低于10平方米的家庭。

第十五条 城镇最低收入、低收入及中等偏下收入住房困难家庭的申请

一、申请条件

（一）家庭成员中至少有1人取得县城规划区常住户口3年以上；

（二）在县城规划区范围内无自有住房，也未租住公有住房、廉租房或直管公房；

（三）家庭人均月收入符合经县政府批准的相应收入标准；

（四）离异家庭申请公共租赁住房的，除满足上述条件外，离异时间应达到2年以上。

二、申请人

家庭申请公共租赁住房的，每个家庭确定1名具有完全民事行为能力且符合条件的家庭成员为申请人，其它家庭成员为共同申请人。家庭成员之间有法定的赡养、抚养或扶养关系，包括申请人及配偶、子女等。家庭成员有户口迁入的，迁入时间必须在2年以上方可计入受保障人口。

三、申请材料

（一）保障性住房申请审批表；

（二）家庭成员身份证件、户口簿、户籍证明；

（三）家庭成员收入证明；

（四）房屋所有权证或者使用权证以及其它能够证明申请家庭住房情况的材料；

（五）达到法定结婚年龄的家庭成员的婚姻证明；

（六）其它需要提供的材料。

四、受理

申请人应当根据县房产和住房保障主管部门的规定，提交申请材料，申请人提交的申请材料齐全的，县房产和住房保障主管部门应当受理，申请材料不齐全的，应当一次性书面告知申请人需要补正的材料。

第十六条新就业人员及外来务工人员的申请

一、申请条件

（一）同时具备下列条件的新就业人员可以通过所在单位申请公共租赁住房：

1、具有本县常住户口，且已达晚婚年龄；

2、已与用人单位签订2年以上劳动合同并已缴纳社会保险；

3、在县城规划区范围内无私有房产，也未租住公有住房、廉租房或直管公房。

（二）同时具备下列条件的外来(县城规划区以外)务工人员可以通过所在单位申请公共租赁住房：

1、已连续缴纳社会保险2年以上；

2、已与用人单位签订2年以上的劳动合同；

3、月收入低于上年度我县城镇居民人均月可支配收入；

4、在县城规划区范围内无私有住房，也未租住公有住房。

二、申请人

由申请人所在单位按照相关规定统一向县房产和住房保障主管部门提出申请，不直接受理个人申请。申请单位对申请人以及提供材料的真实性予以担保，对所租房屋的租金、水、电、气、热、电视、网络、物业、维修（应由申请人承担的部分）等各项费用的缴纳给予担保。

三、申请材料

（一）保障性住房申请审核表（每人一份）；

（二）申请人员身份证、户口簿（户籍证明）、劳动合同、社会保险缴纳证明、婚姻证明（提供复印件并核查原件）、住房证明及外来务工人员的收入证明；

（三）申请人单位出具的担保书；

（四）申请人单位营业执照复印件（提供原件核查）；

（五）其它需要提交的相关材料。

四、受理

县房产和住房保障主管部门收到申请材料后，应当及时做出是否受理的决定。申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场或者在5个工作日内告知申请人单位需要补正的全部内容，受理时间从申请人单位补正材料的次日起计算；逾期不告知的，自收到申请材料之日起即为受理。

第十七条 县房产和住房保障主管部门会同有关部门，对申请人提交的申请材料进行审核。经审核，对符合申请条件的申请人，予以公示，经公示无异议或者异议不成立的，登记为公共租赁住房轮候对象，并向社会公开；对不符合申请条件的申请人，应当告知并说明理由。申请人对审核结果有异议，可以向县房产和住房保障主管部门申请复核。县房产和住房保障主管部门应当会同有关部门进行复核，并在15个工作日内将复核结果书面告知申请人。

第十八条 申请人享受过房改政策，原有住房转移或享受房屋征收货币补偿未满3年，或者已购买经济适用住房的，不得申请公共租赁住房。

第四章 配租管理

第十九条 政府建设的公共租赁住房的配租，由县房产和住房保障主管部门负责。保障对象资格确定后，根据不同保障群体情况，实行摇号方式分类轮候分配。

（一）低保、孤、老、病、残或特困职工家庭以及符合保障条件的优抚对象优先摇号分配；

（二）保障城镇低收入住房困难家庭；

（三）保障城镇中等偏下收入家庭、新就业无房职工及在城镇稳定就业的外来务工人员。

第二十条 房屋征收范围内符合保障条件的家庭申请公共租赁住房时不参与轮候，可根据申请人数直接安排相应的房源。申请人数较多的，实行摇号方式进行分配。

第二十一条 企业等单位自建的公共租赁住房申请、准入和退出按本办法由本单位负责，并及时报县房产和住房保障主管部门备案。

第二十二条 城镇中等偏下收入住房困难家庭申请住房保障，保障面积以下列标准计算：

（一）家庭成员1人的，为建筑面积20平方米；

（二）家庭成员2人的，为建筑面积34平方米；

（三）家庭成员3人的，为建筑面积45平方米；

（四）家庭成员4人及以上的，为建筑面积60平方米。

申请人和共同申请人只限申请1套公共租赁住房。公共租赁住房配租户型及建筑面积原则上应与申请人的家庭受保障人口相对应：一人和二人户以一室户型为主；三人及三人以上户或单亲家庭带1名异性子女的以两室户型为主。

第二十三条 公共租赁住房按家庭收入实施梯度保障。家庭收入梯度分为最低收入家庭、低收入家庭、中等偏下收入家庭三档。最低收入家庭是指经县民政部门认定并出具相关证明的低保家庭及市工会部门认定并出具相关证明的分散供养的特困家庭；低收入家庭是指家庭年人均可支配收入是上年度县统计部门公布的城镇居民家庭年人均可支配收入的0.7倍（含0.7倍）以下；中等偏下收入家庭是指家庭年人均可支配收入是上年度县统计部门公布的城镇居民家庭年人均可支配收入的0.7—1（含1倍）以下。

第二十四条 政府按照公共租赁住房市场平均租金标准对承租公共租赁住房的家庭给予一定补助：对承租公共租赁住房的最低收入家庭在应保障的建筑面积内予以80%补助；对承租公共租赁住房的低收入家庭在应保障的建筑面积内予以60%补助；对承租公共租赁住房的中等偏下收入家庭在应保障的建筑面积内予以40%的补助。超出保障标准的建筑面积按照公共租赁住房租金收取。

第二十五条 新就业无房职工和有稳定就业的外来务工人员申请公共租赁住房保障，不计算保障面积。承租政府投资的公共租赁住房的，可享受住房租金补贴，住房补贴标准按照实际租金的30%确定。承租其他住房的，不享受住房租金补贴。

第二十六条 公共租赁住房实行梯度保障。县房产和住房保障主管部门根据公共租赁住房租金及公共租赁住房市场平均租金标准按照梯度保障的有关标准，向承租家庭收取租金。

第二十七条 公共租赁住房租金及公共租赁住房市场平均租金标准按照县物价管理部门会同县财政、住房保障管理部门参照同地段、同类型房屋的市场租金按区域划分确定，经县人民政府批准后执行。公共租赁住房市场平均租金标准根据市场租金的变化适时调整。

第二十八条 企业单位自行建设的面向符合住房保障条件职工出租的公共租赁住房，租金标准由房屋产权单位参照政府投资建设的公共租赁住房租金标准自行确定，并向县房产和住房保障主管部门和物价部门备案但不予租金补贴。

第二十九条 具有县城规划区城镇户籍且未承租公共租赁住房的最低收入、低收入保障对象自行通过市场途径租赁住房的，可以申请公共租赁住房租赁货币补贴，补贴标准按照第二十二条、二十四条规定执行。

第三十条 公共租赁住房承租人及其家庭成员对配租的住房依租赁合同享有对房屋的使用权，不享有收益权、处分权、占有权、继承权。

第三十一条 公共租赁住房租赁合同应当明确下列内容：

（一）合同当事人的名称或姓名；

（二）房屋的位置、面积、附属设施和设备状况；

（三）租赁期限，租金、保证金及其支付方式；

（四）物业管理费、水电费、燃气费、取暖费等费用的支付方式；

（五）房屋用途和使用要求；

（六）房屋维修责任；

（七）停止公共租赁住房保障的情形；

（八）违约责任及争议解决办法；

（九）其它约定。

第三十二条 符合公共租赁住房承租条件的申请对象发生以下情况之一的，视同放弃租赁资格，且2年内不得再次申请：

（一）未在规定的时间、地点参加选房的；

（二）参加选房但拒绝选定住房的；

（三）已选房但拒绝在规定时间内签订租赁合同的；

（四）签订租赁合同后放弃租房的；

（五）其它放弃租赁资格的情况。

第五章 使用和退出管理

第三十三条 保障性住房小区的物业管理可以实行住户自我管理、自我服务，也可以聘请专业机构提供物业服务。

第三十四条 政府投资的公共租赁住房租金及配套商业服务设施租金收入，应按规定缴入同级财政国库，实行“收支两条线”管理，专项用于偿还公共租赁住房贷款，以及公共租赁住房的维护、管理。

政府投资的公共租赁住房维护、管理费用主要通过公共租赁住房租金收入以及配套商业服务设施租金收入解决，不足部分，政府可从价格调节基金中拿出部分资金予以一定的物业管理费用补贴，补贴标准由县物价部门会同财政部门、住房保障管理部门确定。

由企业等社会组织建设的公共租赁住房的租金收入，由产权单位收缴并实行银行专户监管，优先用于保证公共租赁住房的正常维护、运营和物业管理（包括空置期间的物业管理费），不足或多余部分由房屋产权人自行解决。房屋产权共有的，按产权共有份额承担责任和享受权益。

第三十五条 公共租赁住房及其附属设施的维护、管理，由出租人负责。

本细则所称出租人，是指公共租赁住房的所有权人及其委托的运营管理机构。

第三十六条 承租人应当在所承租住房内实际居住，并按租赁合同的约定履行租金缴纳等义务。

本细则所称承租人，包括申请人及与其具有法定赡养、抚养或扶养关系并共同生活的人员。

第三十七条 承租人应当按照本细则规定和合同约定履行信息申报义务。承租人的家庭人口、婚姻、住房、收入、财产状况等信息发生变动超过规定条件的，承租人应持相关证明到出租人处办理变更租赁手续。夫妻双方在婚前分别租赁公共租赁住房的，婚后应退出一套。

出租人会同相关部门对承租人家庭、住房状况、收入及财产状况进行审核，并根据承租人告知的信息和相关部门的审核结果做出延续、变更或者终止住房保障的决定。

第三十八条 公共租赁住房的租赁期限为3年，合同期满承租人应当退出住房。承租人需继续承租的，应在合同期满前3个月内提出申请，由出租人进行复核，对仍符合条件的续签租赁合同；承租人不符合承租条件暂时又不能腾退承租住房的，租赁合同期满后给予2个月过渡期，过渡期内按同类地段类似房屋市场标准收取租金。过渡期届满后承租人仍不退出承租住房的，出租人应当责令承租人搬迁，逾期不搬迁的，出租人将依法予以处理。

第三十九条 承租人有下列行为之一的，出租人可与承租人解除租赁合同，收回住房，5年内不得申请保障性住房：

（一）将承租住房转借、转租的；

（二）擅自改变承租住房居住用途的；

（三）破坏或者擅自装修所承租公共租赁住房，拒不恢复原状的；

（四）连续2个月以上未在承租住房内居住的；

（五）连续2个月以上未按期交纳租金的或者累计六个月不交纳物业服务费或其它费用的；

（六）购买私有住房或获得其它形式政策性住房保障的；

（七）申请资料弄虚作假的；

（八）其它违反租赁合同行为。

出租人依法收回公共租赁住房的，应当为承租人提供合理的搬迁期限。搬迁期满，承租人无正当理由不搬迁的，出租人应当责令限期搬迁，承租人逾期不搬迁的，出租人将按公共租赁住房市场平均租金收取房租并依法申请法院强制执行。

第四十条 出租人不按规定的租金标准收缴租金，或擅自向不符合条件的人员、家庭出租公共租赁住房的，县房产和住房保障主管部门应当责令其限期改正，退回或补交差额租金，违规出租的应收回房屋。

第四十一条 房地产经纪机构及其人员不得提供公共租赁住房出租、转租等经纪业务。

第六章 监督管理

第四十二条 出租人可以采取以下措施实施对公共租赁住房的管理：

（一）询问与核查事项有关的单位和个人，要求其对与核查事项相关的情况做出说明、提供相关证明材料；

（二）在至少一名成年家庭成员在场的情况下，进入保障性住房检查住房使用情况；

（三）查阅、记录、复制保障对象与住房保障工作相关的资料，了解其家庭成员、家庭收入和财产状况；

（四）对违反住房保障相关法律法规规定的行为予以制止并责令改正；

（五）法律、法规规定的其它措施。

有关单位和个人应当配合监督检查，如实提供与住房保障有关的资料，不得拒绝检查或者谎报、瞒报。

出租人对在工作中知悉的公民个人信息应当予以保密，但依照法律、法规应当予以公开的除外。

第四十三条 县房产和住房保障主管部门应当公开下列信息：

（一）公共租赁住房的规划、年度计划以及实施情况；

（二）公共租赁住房建设计划、项目开工和竣工情况；

（三）公共租赁住房的分配政策、程序、房源、对象、过程、结果、使用管理情况；

（四）公共租赁住房的资金使用情况；

（五）其它依法应当公开的信息。

第四十四条 县房产和住房保障主管部门及有关部门、住房保障经办机构工作人员行使职权，应当接受社会和公民的监督。县房产和住房保障主管部门应当公开投诉举报渠道和方式。

任何单位和个人对保障性住房建设和管理中的违法违纪行为都有权举报和投诉。有关部门和单位收到举报、投诉后，应当按照各自职责依法调查处理，并答复举报、投诉人。

第四十五条 住房保障相关管理部门工作人员利用职务上的便利收受他人财物或者其它利益的，或者不依法履行监督管理职责的，给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第七章 附则

第四十六条 已配租的廉租住房的管理，仍按原规定执行；新发放住房租赁货币补贴的管理，按本细则相关规定执行。

第四十七条 相关词语及问题解释

1、新就业人员：是指从全日制学校毕业，且自毕业的次月起计算时间不满5年的就业人员，毕业时间满5年及以上的就业人员不属新就业人员。

2、外来务工人员的月收入计算期间：指其家庭的人均月收入，从其提交申请的上一个月(含)上推6个月计算。

3、外来务工人员“已连续缴纳社会保险2年以上”，是指从其提交申请的上一个月计算，申请人已在我县范围内连续缴纳保险（主要指养老保险）2年以上（含2年）。

4、住房困难家庭的人均月收入计算期间：从其提交申请的上一个月(含)上推6个月计算。

5、军烈属等优抚对象的认定：以军烈属证、优抚证明及县区以上民政部门的证明及审核确认结果为准。

第四十八条 本实施细则由县房产和住房保障局负责解释，未尽事宜按相关规定执行。

第四十九条 本细则自2015年6月29日起施行，有效期3年。

附件：莒南县2015年公共租赁住房保障准入标准

附件

莒南县2015年公共租赁住房保障准入标准