根据《莒南县人民政府办公室关于公布莒南县城镇土地级别与基准地价更新成果的通知》（以下简称“《通知》”），莒南县人民政府公布实施了莒南县城镇新一轮基准地价，现将《通知》相关内容解读如下：

一、政策出台背景

基准地价是法定公示地价。确定并公布基准地价是政府的一项重要职责，同时也是政府引导土地市场健康发展、利用地价政策参与宏观调控和房地产市场调控的重要手段。

（一）相关法律法规、规范性文件要求

1.《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十三条规定“基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布

2.《中共中央国务院关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》提出：完善城乡基准地价、标定地价的制定与发布制度，逐步形成与市场价格挂钩的动态调整机制。

3.《国土资源部办公厅关于实施<城镇土地分等定级规程>和<城镇土地估价规程>有关问题的通知》（国土资厅发〔2015〕12号）明确“基准地价每3年应全面更新一次。”

4.《山东省自然资源厅关于做好2022年度自然资源评价评估有关工作的通知》（鲁自然资字(2022)75号）要求为保证基准地价的现势性，各地要组织开展新一轮城镇基准地价更新工作，基准日统一设定为2023年1月1日。

（二）更新必要性

为保证我县城镇国有建设用地基准地价的现势性，与最新的国土空间规划相衔接，充分发挥地价在土地市场和土地资产管理中的重要作用，引导资源的优化配置，支持和促进我县经济发展，有必要对现行基准地价进行更新。

二、工作目的

本轮土地级别与基准地价更新是为了保持土地级别与基准地价成果的现势性，使定级估价成果更加符合客观实际。为政府进行土地开发决策，制订土地资产管理措施，宏观调控土地市场，合理确定土地资产处置方案等提供宏观、科学依据；为科学合理地征收土地使用税、增值税等提供准确的空间等级范围和价格标准；为企事业单位清产核资，进行土地资产评估和成本核算提供依据；为城市规划调整土地利用结构，优化土地配置，充分挖掘存量土地的潜力，提高土地利用效益提供经济依据。

三、工作依据

1.《中华人民共和国土地管理法》

2.《中华人民共和国城市房地产管理法》

3.《中华人民共和国资产评估法》

4.《中华人民共和国土地管理法实施条例》

5.《自然资源听证规定》

6.《土地利用现状分类》（GB/T 21010-2017）

7.《自然资源部关于印发<国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南>的通知》(自然资发〔2023〕234号)

8.《城镇土地分等定级规程》（GB/T 18507-2014）

9.《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）

10.《自然资源分等定级通则》（TD/T 1060-2021）

11.《自然资源价格评估通则》（TD/T 1061-2021）

12.《山东省自然资源厅关于做好2022年度自然资源评价评估有关工作的通知》（鲁自然资字(2022)75号）

四、主要内容及调整情况

（一）更新成果

本次公布的城镇土地级别和基准地价，是指城区（十字路街道）和各镇区（大店镇、坊前镇、板泉镇、洙边镇、文疃镇、石莲子镇、岭泉镇、筵宾镇、涝坡镇、道口镇、相沟镇）范围内的商服、住宅、工矿仓储和公共管理与公共服务四类用地的基准地价。

城区采用分类定级，商服、住宅、公共管理与公共服务用地一类分4个级别，工矿仓储、公共管理与公共服务用地二类划分3个级别。

各建制镇采用综合定级，商服、住宅、工矿仓储、公服共划分2个级别。

基准地价覆盖范围以外的土地价格通过末级地基准地价进行修正，最终与市场价格对比分析后综合确定。

（二）城区基准地价内涵

1.基准日：2023年1月1日。

2.土地权利状况：完整的国有建设用地使用权。

3.土地使用年期：商服用地40年，住宅用地70年，工矿仓储用地50年、公共管理与公共服务用地50年。

4.标准容积率：商服用地1.5，住宅用地1.5，工矿仓储用地1.0，公共管理与公共服务用地Ⅰ1.5，公共管理与公共服务用地Ⅱ1.0。

5.土地开发程度：商服、住宅和公共管理与公共服务用地Ⅰ一、二级地“七通一平”（包括通路、通水、排水、通电、通暖、通气、通讯和土地平整），三、四级地“五通一平”（包括通路、通水、排水、通电、通讯和土地平整）。工矿仓储用地和公共管理与公共服务用地Ⅱ一级地“七通一平”（包括通路、通水、排水、通电、通暖、通气、通讯和土地平整），二、三级地 “五通一平”（包括通路、通水、排水、通电、通讯和土地平整）。

6.土地还原利率：商服用地7%，住宅用地和公共管理与公共服务用地Ⅰ6%，工矿仓储用地和公共管理与公共服务用地Ⅱ5%。

7.公共管理与公共服务用地类别一包含机关团体用地、新闻出版用地、教育用地、科研用地、医疗卫生用地、社会福利用地、文化设施用地、体育用地八个二级类，类别二包含公用设施用地、公园与绿地两个二级类。

（三）建制镇基准地价内涵

1.基准日：2023年1月1日。

2.土地权利状况：完整的国有建设用地使用权。

3.土地使用年期：商服用地40年，住宅用地70年，工矿仓储用地50年，公共服务用地50年。

4.标准容积率：商服用地1.2，住宅用地1.2，工矿仓储用地1.0，公共服务用地1.2。

5.土地开发程度：“五通一平”（包括通路、通水、排水、通电、通讯和土地平整）。

6.土地还原利率：商服用地7%，住宅用地6%，工矿仓储用地5%，公共服务用地5%。

7.公共管理与公共服务用地类别一包含机关团体用地、新闻出版用地、教育用地、科研用地、医疗卫生用地、社会福利用地、文化设施用地、体育用地八个二级类，类别二包含公用设施用地、公园与绿地两个二级类。