1、什么是农村宅基地？ 

答：农村宅基地是农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房和庭院等用地，不包括与宅基地相连的农业生产性用地、农户超出宅基地范围占用的空闲地等土地。 

2、什么是农村房地一体确权登记？ 

答：是指将农村宅基地和集体建设用地使用权及地上的建筑物、构筑物实行统一权籍调查、统一确权登记、统一颁发房地一体不动产权证书。

3、为什么要开展农村房地一体确权登记发证工作？ 

答：宅基地使用权确权登记涉及农村千家万户，关系到广大农民的切身利益。国家、省、市加快推进农村宅基地使用权 登记发证工作，是依法保护宅基地使用权人合法权益的重要措施，是加强农村宅基地管理的重要手段，也是农村集体土 地使用制度改革和不动产统一登记的重要基础和保障。开展农村宅基地使用权登记发证，可以有效规范农村住宅建设，防止乱占滥用耕地，维护社会的和谐与稳定。

 4、农村宅基地归谁所有？

 答：农村宅基地归本集体成员集体所有。《中华人民共和国宪法》第十条规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定 属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。

 5、什么是“房地一体”不动产权证？

 答：“房地一体”不动产权证是物权权利归属的凭证。根据《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》《不动产登记操作规范（试行）》等规定，将农村宅基地、集体建设用地及其上的建筑物、构筑物实行统一权籍调查和 确权登记后，统一颁发“房地一体”的不动产权证书。

 6、宅基地及房屋一户一宅认定标准。

 答：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、市规定的标准。要严格执行“一户一宅”的法律 规定，对于一户多宅的，只对一处农村宅基地进行确权，其余的宅基地只进行调查统计，不予确权登记。根据国土资发〔2016〕191 号文件，宅基地使用权应按照“一户一宅”要求，原则上确权登记到“户”。符合当地分户建房条件未分户，但未经批准另行建房分开居住的，其新建房屋占用的宅基地符合相关规划，经本农村集体经济组织或村委会同意并公告 无异议的，可按规定补办有关用地手续后，依法予以确权登记；未分开居住的，其实际使用的宅基地没有超过分户后建 房用地合计面积标准的，依法按照实际使用面积予以确权登记。已拥有一处宅基地的本集体经济组织成员、非本集体经 济组织成员的农民或城镇（街道）居民，因继承房屋占用农村宅基地的，经集体经济组织或村委会确认，持相关证明材料，按规定申请确权登记。因司法判决方式取得农村住宅的，可凭有关生效的法律文书申请办理不动产登记。

 7、目前莒南县农村宅基地的面积标准是多少？ 

答：根据《中共莒南县纪委、莒南县国土资源局、莒南县建设局、莒南县监察局、莒南县农业局关于进一步规范农村宅 基地管理和建设的暂行规定》的通知要求，我县农村村民新建宅基地用地面积限额为：(1)乡镇所在地，每户面积不得超 过132平方米；(2)平原地区，每户面积不得超过166平方米。村庄建在荒滩地上的，可适当放宽，但最多不超过200平方米；(3)山地丘陵区，建在平原地上的，每户面积不得超过132平方米；建在山坡薄地上的，可适当放宽，但最多不得 超过233平方米。

 8、农房与商品房的区别是什么？ 

答：农房是农村中供村民居住的房屋，与商品房的区别主要有：一是土地性质不同：农房建设占用集体所有土地，商品房则占用国有建设用地。二是取得方式不同：农房只允许符合条件的农村集体经济组织成员申请取得宅基地进行建设，商品 房是由具有房地产开发资质的企业取得国有建设用地开发建设。三是土地使用年限不同：现行法律和政策没有具体规定 农村宅基地使用权期限；商品房用地的土地使用年限一般是70年，土地使用权期间届满的，自动续期。四是交易条件不同：农房只能在本村集体经济组织内部经批准后交易给符合宅基地分配资格的成员，不得抵押；商品房可以在市场上出售、租赁和抵押，交易自由。

 9、农村村民申请宅基地需要哪些条件？

 答：农村村民有下列情形之一的，可以申请宅基地：1、年满20周岁的本村村民，因结婚等原因确需建设新房分户缺少宅基地的(包括男方到女方落户的)；2、因发生或者防御自然灾害、实施村庄和集镇规划以及进行乡(镇)村公共设施和公益事业建设或因国家建设征用土地等原因需要搬迁的；3、外来人口落户，成为本集体经济组织成员，没有宅基地的；4、城镇居民经县级以上人民政府批准回原籍落户，农村确无住宅的；5、县级以上人民政府规定的其他。

10、农村村民申请使用集体土地建住宅应当遵循什么程序？ 

答：村民申请使用集体土地建住宅通常要依照下列程序办理申请用地手续：1、申请宅基地的村民先向所在地村农业集体经济组织或村民委员会提出建房申请。2、村民大会或村民委员会对申请进行讨论，在表决通过后，上报乡（镇）人民政府审核或者按规定办理批准手续。3、政府办理批准手续：占用原有宅基地、村内空闲地等非耕地的一般报乡（镇）人民政 府审核批准：占用耕地（非永久基本农田）的，由乡（镇）人民政府审核，经县人民政府土地管理部门审查同意，报县人民政府批准。4、由乡（镇）土地管理所按村镇规划定点划线，准许施工。5、房屋竣工后，经有关部门检查验收符合 用地要求的，发给集体土地使用证。

11、哪些情况申请宅基地不能批准？

答：农村村民有下列情况申请宅基地的不予批准：1、年龄未满 20 周岁的；2、原有宅基地的面积已经达到规定标准或者能够解决分户需要的；3、本村村民将原宅基地及其地上建筑物出卖、出租、赠与或改为经营场所的；4、其他不符合法律法规和有关规定的。

12、是不是所有的农村宅基地都要发证？

答：按照“一户一宅”的原则，对符合发证条件的办理登记发证，不符合条件的不准办理；无论是村委会分配、继承、赠与、分户等方式取得的宅基地，只要是空闲地或房屋建设未竣工的，都不准发证。

13、农村宅基地及住房不予确权登记的几种情形。

答：1、权属有争议的宅基地；2、城镇（街道）居民在农村非法购买的宅基地；、3 跨村集体经济组织购买的宅基地；4、因司法查封等原因限制、冻结权利的宅基地；5、已异地安置或批准新建，应拆旧房至今没有拆除的宅基地；6、农民建房未经批准或超过批准的面积，未处罚、补办审批手续的宅基地；7、在农民建房审批中隐瞒的旧宅基地；8、自行灭失未恢复使用的宅基地；9、存在违法违规行为尚未处理或正在处理的宅基地；10、申请登记房屋为石棉瓦/彩钢瓦等临时简易结构的宅基地；11、空闲地或房屋建设未竣工的；12、其他依法不符合土地登记条件的宅基地。

14“小产权房”可以发证吗？

答：小产权房是指未经批准，占用农民集体土地建设的房屋及附属配套设施，未向政府缴纳土地出让金等相关费用，土地性质为集体，属于违规违法用地。《土地登记办法》明确规定，严格禁止通过土地登记将违法违规用地合法化。小产权房发证既无法律基础，也无政策支持，更与我国的土地制度相违背，所以小产权房不能发证。

15、哪些情形下可收回宅基地使用权？

答：有下列情形之一的，报经市或县人民政府批准，可以注销其土地使用证或用地批准文件，由村民委员会或农村集体经济组织收回宅基地使用权：1、为实施村庄集镇规划进行旧村改造或国家建设征用等原因需要调整或迁建住宅，新房建成后，逾期无正当理由不拆除旧房，退出原宅基地的；2、进行乡(镇)、村公共设施和公益事业建设需要占用的宅基地；3、因继承房屋等原因造成农村村民一户一处之外的宅基地；4、因迁移、病故等原因销户而停止使用的宅基地；5、未按照批准用途使用的；6、非法转让宅基地的。

16、办理“房地一体”不动产权证需要提交哪些材料？

答：申请宅基地使用权及房屋所有权首次登记的，应当根据不同情况，提交下列材料：（一）申请人身份证和户口簿；（二）不动产权属证书或者有批准权的人民政府批准用地的文件等权属来源材料；（三）房屋符合规划或者建设的相关材料；（四）权籍调查表、宗地图、房屋平面图以及宗地界址点坐标等有关不动产界址、面积等材料；（五）其他必要材料。因依法继承、分家析产、集体经济组织内部互换房屋等导致宅基地使用权及房屋所有权发生转移而申请登记的，申请人应当根据不同情况，提交下列材料：（一）不动产权属证书或者其他权属来源材料；（二）依法继承的材料；（三）分家析产的协议或者材料：（四）集体经济组织内部互换房屋的协议；（五）其他必要材料。

17、城镇居民能否在农村购买宅基地？

答：城镇居民不得购买农村宅基地，购买合同无效。《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28 号）明确规定，禁止城镇居民在农村购置宅基地。《中央农村工作领导小组办公室 农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》（中农发〔2019〕11 号）要求，“宅基地是农村村民的基本居住保障，严禁城镇居民到农村购买宅基地，严禁下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。严禁借流转之名违法违规圈占、买卖宅基地。”

18、农村房地一体确权发证入户调查期间村民家中无人或仅有老人、儿童如何处理？

答:充分利用调查软件，采取远程视频确认、远程视频授权、拍照上传身份信息资料等方式，获取相关资料。

19、农村宅基地使用权可以买卖、转让吗？

答：已经依法审批登记的宅基地及地上建筑物，集体经济组织内、本村村民之间可以买卖，符合“一户一宅”等条件的可以办理宅基地转移登记。取得宅基地后未建设、为净地的，不允许买卖；宅基地卖出后不得再申请宅基地。

20、农村村民在出卖、出租房屋后，还能再申请宅基地吗？

答：村民在出卖房屋后，不可以再申请宅基地。《土地管理法》第六十二条规定，农村村民出卖房屋后，再申请宅基地的，不予批准。《国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见》(国土资发[2004]234 号)第二部分第(五)项第二款规定：“农村村民将原有住房出卖、出租或赠与他人后，再申请宅基地的，不得批准。

21、农民进城是否丧失宅基地使用权？

答：进城落户前已经取得宅基地批准文件的，可以予以登记发证。农民进城落户后，其原合法取得的宅基地使用权应予以确权登记。

22、对历史形成的超标占用宅基地如何确权登记？

答：根据原国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、原农业部《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》（国土资发〔2011〕178 号）规定，按照不同的历史阶段对超面积的宅基地进行确权登记发证。1982 年《村镇建房用地管理条例》实施前，农村村民建房占用的宅基地，在《村镇建房用地管理条例》实施后至今未扩大用地面积的，可以按现有实际使用面积进行确权登记；1982 年《村镇建房用地管理条例》实施起至 1987 年《土地管理法》实施时止，农村村民建房占用的宅基地，超过当地规定的面积标准的，超过部分按当时国家和地方有关规定处理后，可以按实际使用面积进行确权登记；1987 年《土地管理法》实施后，农村村民建房占用的宅基地，超过当地规定的面积标准的，按照实际批准面积进行确权登记。其面积超过各地规定标准的，可在土地登记簿和土地权利证书记事栏内注明超过标准的面积，待以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建、政府依法实施规划重新建设时，按有关规定作出处理，并按照各地规定的面积标准重新进行确权登记。

23、农村宅基地和农房能否继承？

答：农村宅基地不能继承，农房可以依法继承。农村宅基地所有权、宅基地使用权和房屋所有权相分离，宅基地所有权属于农民集体，宅基地使用权和房屋所有权属于农户。宅基地使用权人以户为单位，依法享有占有和使用宅基地的权利。在户内有成员死亡而农户存续的情况下，不发生宅基地继承问题。农户消亡时，权利主体不再存在，宅基地使用权灭失。同时，根据继承法的有关规定，被继承人的房屋作为其遗产由继承人继承。因房地无法分离，继承人继承房屋取得房屋所有权后，可以依法使用宅基地，但并不取得用益物权性质的宅基地使用权。

24、城市居民可以继承农村宅基地么？

答：农村宅基地使用权属于集体经济组织给成员分配的福利性质财产，带有身份性质，按照《继承法》的规定，身份性质的权利不能继承，因此城市户口子女不能继承农村宅基地。但宅基地上的房屋属于个人的合法财产可以继承。因此城市居民只能继承农村宅基地上的房屋，按照“地随房走”的原则进而取得房屋占用范围的宅基地使用权。继承后可以居住、使用、出租，但除了必要的维修和保护，不得翻、改、扩建，待处于不可居住状态时，宅基地由集体经济组织收回，继承人是城市居民或拥有另外宅基地的，比照上述不符合宅基地申请条件的情形处理。

25、有土地使用合法权属来源，但房屋未登记发证，现土地权利人死亡，如何进行确权？

答：通过司法公证、律师鉴证方式解决。因继承、受遗赠取得不动产，当事人申请登记的，应当提交死亡证明材料、遗嘱或者全部法定继承人关于不动产分配的协议以及与被继承人的亲属关系材料等，也可以提交经公证的材料或者生效的法律文书。

26、有土地使用合法权属来源，房屋已登记发证，但土地权利人与房屋登记权利人不一致；现土地及房屋权利人一方死亡或两方都死亡的如何进行确权？

答：司法公证、律师鉴证方式解决。宅基地和房屋权利人不一致属于典型的历史遗留问题。对于因年代久远，当事人无法提供有效证明材料的，应当通过查阅档案材料、实地调查等方式予以解决。发现登记情况确与事实不符的，不动产登记机构应当本着“尊重历史、实事求是”的原则，积极、稳妥地解决历史遗留问题，予以更正。

27、有合法土地权属来源材料，但因村庄规划及其他原因，经村委同意，异地建房的（符合土地利用规划），能否登记发证，是否需要审批手续？

答：可以发证，需异地建房相关审批手续。非本农民集体的农民，因地质灾害防治、新农村建设、移民安置等集中迁建，在符合当地规划的前提下，经本农民集体大多数成员同意并经有权机关批准异地建房的，可按规定确权登记发证。

28、有合法土地权属来源材料，但批准使用土地者户口现已迁移出本村，能否为其办理“房地一体”不动产登记？

答：1、根据迁出人情况办理，如果是迁出人为进城落户农民，可以办理。非农业户口居民（含华侨）原在农村合法取得的宅基地及房屋，房屋产权没有变化的，经该农民集体出具证明并公告无异议的，可依法办理土地登记，在不动产权证书附记栏应注记“该权利人为非本农民集体成员”。非农业户口居民(含华侨)原在农村的合法取得宅基地，房屋产权没有变化的，可依法确定其集体土地建设用地使用权。房屋拆除后没有批准重建的，土地使用权由集体收回。2、根据迁出人情况办理，如果是迁出人为农村妇女婚嫁迁出，已取得迁入地新家庭宅基地使用权，不可以继续办理。农村妇女因婚嫁离开原农民集体，取得新家庭宅基地使用权的，应依法予以确权登记，同时注销其原宅基地使用权。

29、土地已确权登记，权利人为两人或三人共用，如其中一人去世，如何办理“房地一体”不动产登记。

答：确认已去世的权利人继承人情况，继承人应享有原权利人的相关权利。继承人与另外的权利人为共用关系。继承人可能为本农民集体成员也有可能为城镇居民。已拥有一处宅基地的本农民集体成员、非本农民集体成员的农村或城镇居民，因继承房屋占用农村宅基地的，可按规定登记发证，在登记簿应注记“该权利人为本农民集体原成员住宅的合法继承人。

30、有合法土地权属来源材料，但批准文件权利人姓名与提供的身份证姓名不符（同音字或别字），如何处理？

答：需核实批准文件权利人与提供材料的当事人是否为同一人，若不为同一人则不能登记，若为同一人则需分情况处理：1.由于更名导致的姓名不符，若其曾用名与批准文件权利人姓名相同，则需提供更名证明材料（如户口本）。2.批准文件将权利人姓名登记错误，需由发放批准文件的单位进行更正。

31、宅基地使用权是否有时间限制？

答：没有。集体土地上的宅基地是带人身性质的村民福利，有村集体经济组织分配给其成员用于建筑住宅及其他有关附着物，无使用期限限制。

32、村内无宅基地可供分配，父亲房宅赠与儿子的能否办理？

答：可以办理，但父亲不可再申请宅基地，儿子也要符合“一户一宅”原则的规定。同胞兄弟之间赠与也照此办理。

33、一户多宅是否予以确权登记的多种情形。

答：农村村民一户只能拥有一处宅基地。由于各种原因造成“一户多宅”的,应根据情况分别进行处理:1、因法院判决、仲裁委员会仲裁造成多宅的，可以确权登记；2、依法继承造成一户多宅的，可以确权登记；3、历史原因造成的（如 1982年以前使用至今），可确权登记；4、两处宅基地面积合并没有超过规定标准的,可以确权登记；5、因建新不拆旧、接受赠与、村民购买住宅等造成“一户多宅”的，不得确权登记。

34、单宗宅基地面积较大，现状为两个独立院落使用的，宅基地能否分割成两宗土地分别登记？是否需要审批手续？

答：根据两个院落所属权利人情况办理，若为同一权利人，超面积的按照“一户多宅”情况处理，不超面积的无需分割分别登记；若为不同权利人，则应按规定补办有关用地手续后分别登记。结合实际依法处理“一户多宅”问题。宅基地使用权应按照“一户一宅”要求，原则上确权登记到“户”。符合当地分户建房条件未分户，但未经批准另行建房分开居住的，其新建房屋占用的宅基地符合相关规划，经村民集体同意并公告无异议的，可按规定补办有关用地手续后，依法予以确权登记；未分开居住的，其实际使用的宅基地没有超过分户后建房用地合计面积标准的，依法按照实际使用面积予以确权登记。

35、一户多宅，已经拥有两个宅基地证书的情况下如何处理？

答：1、调查其宅基地来源是否合法，且证、地相符者只换发其中一处(本人选择)宅基地使用证。如符合继承、赠与条件，且子女已分独立户口且未分配宅基地的，经村委会审核同意，可将另一宗宅基地变更登记给子女。2、调查后发现宅基地来源不合法，且证、地不符者，不予确权登记，并注销违规办理的土地使用证。

36、空闲房屋或宅基地如何确权登记？

答：空闲或房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的宅基地，不确定土地使用权。已经确定土地使用权的，由集体报县级人民政府批准，注销其土地登记，土地由集体收回。农民的宅基地使用权受法律保护。农民工落户城镇，是否放弃宅基地，必须完全尊重农民本人的意愿，不得强制或变相强制收回。

37、宅基地批准后没有建或房屋倒塌后还能登记么？

答：已经批准但没有建设或房屋坍塌、拆除两年以上没有恢复使用的宅基地，不予登记。已经登记的，经批准后收回土地使用权。

38、宅基地、集体建设用地没有审批材料如何登记？

答：对于没有权属来源材料的宅基地，应当查明土地历史使用情况和现状，由所在农民集体或村委会对宅基地使用权人、面积、四至范围等进行确认后，公告 30 天无异议，并出具证明，经乡（镇）人民政府审定，属于合法使用的，予以确权登记。

39、如何申请宅基地翻建？

答：利用原宅基地改建的，不需办理用地批准手续，直接办理规划建设许可手续，由镇乡人民政府根据镇乡、村庄规划进行审批，符合条件的在 10 个工作日内核发《建设工程规划许可证》或者《乡村建设规划许可证》，村民即可开工建设。

40、农村村民住宅可以建几层？

答：参照本地《农村村民住宅建设管理办法》规定，一般农村独栋式、并联式或联排式自建住宅不得超过三层，每户住宅建筑面积控制在 300 平方米以内。建设多层单元式住宅的，每户住宅建筑面积控制在 200 平方米左右。层高控制应符合当地的实际情况，一般 3 米左右。那么登记的时候也不能超过这个限额。对于超过这个层高、面积、层数等，为提高农村登记发证率，可以考虑采用标注方式，对限额以内的面积予以登记，超过限额的予以备注：拆迁时不予补偿，并移交相关管理部门。

41、农民非法占地建房应承担什么法律责任？

答：我国实行最严格的耕地保护制度和节约用地制度，坚持土地用途管制，严禁超标准占用宅基地。对违法违规占地建房行为，土地管理法、城乡规划法明确了相应的法律责任。土地管理法第七十八条规定：农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，由县级以上人民政府农业农村主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。超过省、自治区、直辖市规定的标准，多占的土地以非法占用土地论处。城乡规划法第六十五条规定：在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。