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项目征地基本知识
来源 :县招商局      发布时间:2013-04-16       浏览次数:

一、项目选址的要求

(一)符合土地利用总体规划和城市总体规划;

(二)节约、集约利用土地;

(三)除报国务院批准的能源、交通、水利、矿山和军事设施项目外,严禁占用基本农田;

(四)耕地“占一补一、先补后占”;

(五)项目符合国家产业政策和《工业项目建设用地控制指标》的要求。

二、建设项目用地预审

(一)建设项目用地预审申请表;

(二)建设项目用地预审申请报告,内容包括拟建项目的基本情况、拟选址占地情况、拟用地面积确定的依据和适用建设用地指标情况、补充耕地初步方案、征地补偿费用和矿山项目土地复垦资金的拟安排情况等;

(三)项目建议书批复文件或者项目备案批准文件;

(四)单独选址建设项目拟选址位于地质灾害防治规划确定的地质灾害易发区内的,提交地质灾害危险性评估报告;

(五)单独选址建设项目所在区域的国土资源管理部门出具是否压覆重要矿产资源的证明材料。

直接审批可行性研究报告的审批类建设项目与需核准的建设项目,申请用地预审的不提交前款第(三)、(四)、(五)项材料。

三、工业用地控制指标

(一)投资强度

项目用地范围内单位面积固定资产投资额。

计算公式:投资强度=项目固定资产总投资÷项目总用地面积

其中:项目固定资产总投资包括厂房、设备和地价款。

全省城市划分为7个类别。

工业项目按照其行业类型和城市类别,不得低于规定

的投资强度控制指标。

(二)容积率

项目用地范围内总建筑面积(包括地下建筑面积)与项目总用地面积的比值。

计算公式:容积率=总建筑面积÷总用地面积

其中:当建筑物层高超过8米,在计算容积率时该层建筑面积加倍计算。

采用国土资源部规定的指标。工业项目按照其行业类型不得低于相应的指标值。

(三)建筑系数

项目用地范围内各种建、构筑物和堆场占地面积之和与项目总用地面积的比值。

计算公式:建筑系数=(建筑物占地面积+构筑物占地面积+堆场用地面积)÷项目总用地面积×100%

工业项目的建筑系数一般不得低于35%(工业流程或生产安全上有特殊要求的除外)。

(四)厂前区比例

项目用地范围内行政办公、生活服务设施占用土地面积或分摊土地面积与项目总用地面积的比值。

计算公式:厂前区比例=行政办公、生活服务设施占用土地面积或分摊土地面积÷项目总用地面积×100%

工业项目的厂前区比例不得超过7%。

(五)绿地率

项目用范围内绿化占地面积与项目总用地面积的比值。

计算公式:绿化占地面积÷项目总用地面积×100%

工业项目的绿地率一般不就超过15%。

四、征地的内容、程序及成本估算

(一)报批条件

1、必须在土地利用总体规划确定的建设用地区范围内;

2、必须有新增建设用地计划指标或挂钩指标;

3、涉及新增占用耕地的,必须“占一补一、先补后占”;

4、必须缴纳新增建设用地土地有偿使用费或挂钩指标费。

(二)报批材料

1、建设用地呈报申请书;

2、国土资源局审查踏勘意见;

3、城市(镇)批次建设用地方案;

4、土地征收补偿安置相关材料(征地补偿安置协议、听证材料、社保补贴资金到位证明);

5、土地权属材料(被征收土地村居名称及土地所有权证号、建设用地权源资料(按地块)、居民点或历史遗留建设用地证明资料等);

6、其他材料(房地产市场发展情况分析、违法用地处理材料、有关说明等);

7、图件资料(土地勘测定界图、土地利用现状图、土地利用总体规划图)。

(三)报批程序

1、发布征地公告

由县或市级国土资源局在被征收土地所在村范围内发布征地通告,告知被征土地的村集体经济组织和村民:征地范围、面积、补偿方式、补偿标准、安置途径以及征地用途等。通告后抢栽、抢种的农作物或者抢建的建筑物不列入补偿范围。

2、征询意见

由县或市级国土资源局会同被征收土地所在的乡镇政府,就征地公告的内容征询村集体经济组织和村民的意见,有不同意见的应记录在案,根据村委会或村民提出的意见分别处理并协调解决。对补偿标准、安置途径、补偿方式有异议的,应告知被征地相对人有权提出听证申请,并依法组织听证。国土资源局应将村民对征收土地的意见和听证的材料作为报批的必备材料归档上报。

3、现场踏勘调查

由县或市级国土资源局会同被征收土地的所有权人、使用权人实地调查被征土地的四至边界、土地用途、土地面积,地上附着物种类、数量、规格等,并由国土资源局现场填制调查表一式三份,由国土资源局工作人员和所有权人、使用权人共同确认无误后签字。国土资源局应将所有权人、使用权人签字的材料作为报批的必备材料归档上报。

4、组卷上报审批

由县或市级国土资源局根据征询、听证、调查、登记情况,按照审批机关对报批材料的要求拟订“一书一表三方案”,即:“建设用地项目呈报说明书,被征收土地权属地类表,农用地转用方案,补充耕地方案,土地征收补偿安置方案”;并组卷向有批准权的机关报批。

(四)征地区片综合地价标准

根据山东省人民政府办公厅(鲁政办发〔2009〕20号)文件:征地区片综合地价标准是指征收一般农用地土地补偿费与安置补助费之和,其他地类以综合地价标准为基础按以下系数调整:农用地中的基本农田1.2;建设用地1.0;未利用地0.8。未经批准任何单位和个人不得擅自提高或者降低上述标准。

《山东省征地区片综合地价标准》由省国土资源厅统一印制下发,自2009年7月1日起执行。每3年调整一次,由省国土资源厅会同省财政厅、农业厅、统计局、物价局提出调整方案,报省政府批准后公布实施。

2012年12月27日,山东省人民政府下发了《关于调整山东省征地区片综合地价标准的批复》(鲁政字〔2012〕288号),调整后的标准自2013年1月1日起执行。

莒南县征地区片综合地价标准为3.3万元/亩-4.3万元/亩。

(五)工业用地净地储备成本估算

征地补偿和安置补助费:3.3-4.3万元/亩

社会安置保障费:1万元/亩

青苗补偿费:1000元/亩

增减挂钩指标费:3.6万元/亩

管理费:1100-1300元[(征地补偿费总额)×2.8%]

测绘费:300元/亩(0.45元/平方米)

评估费:400元/亩(评估价格的4‰)

农业土地开发资金:3335元/亩(5元/平方米)

国有土地收益基金:4000-4200元/亩(成交价款的5%)

出让业务支出:1600-1700元/亩(成交价款的2%)

其它:制图费:1500元/宗地 公证登报费:2500元/宗地

总计:约为9.0-10.2万元/亩。

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